Hukum Kontrak Tanah Indiana

Kontrak tanah adalah jenis pembiayaan penjual.Ini berfungsi sedikit seperti hipotek, tetapi alih-alih bank yang menyediakan pembiayaan, penjual membiayai penjualan real estat dengan angsuran berkala. Pembeli biasanya diizinkan untuk pindah ke properti segera setelah kontrak ditandatangani, tetapi ia tidak mendapatkan hak hukum atas properti tersebut sampai ia menyelesaikan pembayaran. Indiana telah memodifikasi hukum kontrak tanah tradisional agar lebih adil bagi pembeli.

Kredit Hukum Kontrak Indiana: Pattanaphong Khuankaew / iStock / GettyImages

Kebebasan untuk Bernegosiasi Ketentuan Pembayaran

Pembeli dapat mencari pembiayaan penjual jika ia tidak dapat memperoleh kredit atau tidak mampu membayar uang muka. Daripada kehilangan pembeli, penjual mungkin setuju untuk menjualnya berdasarkan kontrak. Persyaratan pembayaran berdasarkan kontrak tanah biasanya lebih fleksibel daripada dengan pembiayaan pihak ketiga, meskipun mereka tidak diharuskan. Banyak penjual akan setuju untuk tidak membayar uang muka, misalnya, dengan imbalan harga pembelian yang lebih tinggi. Para pihak memiliki kebebasan luas untuk menegosiasikan persyaratan di bawah hukum kontak Indiana.

Pembeli Mendapat Kepemilikan Segera, Tapi Bukan Judulnya

Pembeli biasanya berhak memiliki properti segera setelah ia menandatangani kontrak, segera setelah ia mengajukan pembayaran uang muka atau segera setelah ia membayar angsuran berkala pertama. Setelah itu, penjual tidak lagi memiliki hak untuk memasuki properti daripada pemilik harus memasukkan properti sewaan. Namun, hak hukum atas properti tetap dengan penjual sampai pembeli melakukan pembayaran terjadwal terakhir. Penjual juga memiliki kepemilikan fisik atas akta judul. Hal ini menghentikan pembeli untuk mencoba menjual atau membiayai kemakmuran yang belum sepenuhnya dimilikinya. Ketika pembeli melakukan pembayaran terakhir, penjual berkewajiban membantu pembeli dalam mentransfer hak milik.

Apa Yang Terjadi jika Pembeli Tidak Dapat Membayar

Kerugian terbesar dengan kontrak tanah adalah apa yang terjadi jika pembeli tidak dapat membayar. Sebelumnya, pembeli yang gagal bayar akan kehilangan seluruh investasinya, dan penjual dapat menyita properti itu tanpa melalui prosedur penyitaan. Jadi, bahkan jika pembeli melakukan 99 pembayaran dan melewatkan satu saja, ia bisa kehilangan segalanya. Indiana telah mereformasi hukumnya untuk memperbaiki situasi di mana pembeli gagal bayar setelah menyelesaikan banyak pembayaran. Jika ekuitas pembeli di properti pada saat wanprestasi adalah "signifikan," sebagaimana didefinisikan oleh hukum, penjual harus memulai prosedur penyitaan formal di pengadilan alih-alih hanya mengambil kembali properti itu. Pembeli berhak mendapatkan kompensasi atas akumulasi ekuitas sebelum penjual dapat mengambil alih properti.

UU AMAN

Penegakan yang Aman dan Adil untuk Undang-Undang Perizinan Hipotek 2008 ("SAFE Act") mensyaratkan negara bagian untuk mengeluarkan undang-undang yang mensyaratkan perizinan bagi peminjam pinjaman real estat. Undang-undang AMAN Indiana diberlakukan pada Juni 2010. Undang-undang ini mewajibkan pihak yang memperpanjang pembiayaan untuk pembelian real estat, termasuk penjual di bawah kontrak tanah, untuk dilisensikan. Proses perizinannya mahal dan memakan waktu. Namun, Anda tidak perlu mendapatkan lisensi, jika menjual rumah yang pernah Anda tinggali, menjual properti kepada kerabat terdekat, atau menjual bangunan komersial.