Daftar Isi:
Menarik pelatuk pada pembelian rumah dulu sama mudahnya dengan berbelanja untuk rumah yang terjangkau, merogoh uang bersama untuk uang muka, mendapatkan pembiayaan pada tingkat bunga yang wajar dan kemudian ditutup.
Namun, pada tahun-tahun setelah keruntuhan keuangan A.S. 2008, yang sebagian berasal dari gelembung perumahan yang disebabkan oleh pinjaman hipotek yang tidak bertanggung jawab, pasar perumahan mengalami pergolakan besar. Masalah ekonomi itu melahirkan kondisi pasar real estat yang belum pernah terjadi sebelumnya yang mendikte inventaris perumahan, keterjangkauan dan persyaratan pembiayaan, yang semuanya memengaruhi waktu optimal pembelian.
Meskipun pasar tidak dapat diprediksi, pembeli potensial dapat menghindari akuisisi yang tidak tepat waktu dengan mengikuti perlindungan tertentu.
Dengan harga rendah dan rekor suku bunga rendah, keterjangkauan rumah pada tahun 2012 adalah yang paling menguntungkan sejak tahun 1970.
Walter Molony, juru bicara, National Association of Realtors (diparafrasekan)
Cuplikan Pasar
Pasar real estat AS akhirnya lolos dari lesu 2008 hingga 2011. Angka penjualan rumah meningkat pada 2012 sebesar 9,5 persen selama 2011, dan National Association of Realtors mengharapkan kenaikan lebih lanjut untuk sisa 2013, menuju 2014.
Kabar buruknya jika Anda ingin membeli adalah bahwa awal 2013 adalah pasar penjual di empat dari lima wilayah, kata Walter Molony, seorang peneliti dan juru bicara NAR. "Alasannya adalah kami memiliki persediaan besar ini," katanya.
AS menetapkan rekor untuk inventaris perumahan pada Juli 2007 dengan lebih dari 4 juta rumah di pasar. Pada Januari 2013, persediaan turun menjadi 1,74 juta, penurunan 25 persen dari Januari 2012 dan persediaan terendah sejak Desember 1999.
NAR mengharapkan kenaikan inventaris musiman pada musim semi 2013, kata Molony, tetapi mungkin tidak cukup untuk mencegah tawaran berulang atau menurunkan harga rumah dengan cukup cepat.
"Harga menunjukkan kenaikan terkuat sejak November 2005," kata Molony. "Karena ini, kami telah meningkatkan perkiraan harga kami untuk tahun ini (2013). Kami berpikir bahwa harga rata-rata akan naik secara nasional sekitar 7 persen."
Harga rata-rata pada Januari 2013 adalah $ 173.600, 12,3 persen di atas tahun sebelumnya, bulan ke-11 berturut-turut kenaikan harga tahun-ke-tahun. Proyeksi NAR untuk harga rata-rata untuk semua tahun 2013 adalah $ 189.400.
"Kelemahan yang lebih tajam dari pertumbuhan harga normal adalah jika itu berlangsung untuk jangka waktu yang lama, maka pada akhirnya kami mengalami masalah keterjangkauan dan Anda mulai membuat harga orang keluar dari pasar," kata Molony. "Kita belum sampai."
Dengan harga rendah dan rekor suku bunga rendah, keterjangkauan rumah pada 2012 adalah yang paling menguntungkan sejak 1970, katanya. Setelah penghancuran perumahan tahun 2008, harga rumah turun, turun begitu rendah - rumah dijual dengan harga kurang dari biaya konstruksi pengganti - sehingga banyak investor melompat masuk, menyerap sebagian besar persediaan.
Faktor terkuat menahan pasar adalah bahwa "komunitas pemberi pinjaman telah menolak risiko … hanya memberikan hipotek kepada peminjam yang paling layak kredit dengan nilai kredit yang sewenang-wenang tinggi," kata Molony.
Di Chicago, misalnya, "pembeli yang pindah," mereka yang pindah dari rumah pertama mereka, masih menghadapi kesulitan karena pemberi pinjaman memiliki persyaratan yang lebih ketat, kata Zeke Morris, presiden Chicago Association of Realtors.
"Itu membuat frustasi bagi beberapa pembeli pada titik harga yang lebih tinggi," kata Morris. "Mereka diminta lebih detail daripada yang pernah diminta sebelumnya."
Untuk kesepakatan terbaik, kata Molony, pembeli harus bekerja dengan agen real estat, lebih disukai agen pembeli.
Kapan Saya Harus Membeli?
Kepercayaan konsumen adalah dorongan utama untuk melakukan investasi yang cukup besar seperti rumah, kata Molony. Topping daftar kepercayaan adalah keamanan pekerjaan.
"Jika Anda tidak yakin dengan stabilitas pekerjaan Anda, itu hal yang besar," kata Molony. "Jika Anda memiliki jangka waktu jangka pendek - katakanlah, kurang dari beberapa tahun - Anda akan lebih baik menyewa karena kemungkinan besar … Anda tidak akan menutup biaya transaksi."
Pembeli tipikal hari ini berencana untuk tinggal di rumah selama 10 tahun; penjual khas telah di rumah selama sembilan tahun. Di masa lalu, para ahli real estat percaya orang harus memiliki rumah mereka selama tiga hingga lima tahun untuk mendapatkan ekuitas yang cukup untuk membuat investasi berharga. Meskipun butuh waktu lebih lama untuk membangun ekuitas setelah jatuhnya pasar, "Itu mungkin benar sekarang atau kembali ke sana," kata Molony.
Perencana keuangan bersertifikat Cathy Pareto menyebutkan tolok ukur kepercayaan lain yang harus dipertimbangkan orang sebelum membeli rumah.
"Apakah kamu membeli rumah dengan pasanganmu, atau kamu akan setengah-setengah dengan pacar atau pacar?" kata Pareto. "Seberapa stabil hubungan itu? Bagian lainnya, bagaimana pasar?"
Sedangkan keuangan adalah standar lain. "Orang-orang membuat kesalahan besar dengan membeli terlalu banyak rumah untuk apa yang dapat mereka dukung," kata Pareto. "Seperti apa aliran uangmu? Apakah separuh gajimu akan digunakan untuk menopang rumah barumu? Yah, itu mungkin sulit. Sumber penghasilan apa lagi yang kamu miliki?"
Jika calon pembeli kurang percaya diri dalam masalah ini, Pareto dan Molony merekomendasikan untuk menyewa.
Pertimbangan Uang Lebih Banyak
Kehancuran pasar perumahan dan runtuhnya industri perbankan telah membuat para pemberi pinjaman hipotek memalukan tentang meminjamkan uang, yang berarti calon pembeli rumah membutuhkan kredit "layak" untuk disetujui untuk pembiayaan - "mungkin (skor kredit) pada 720 di atas," kata Pareto. "Jika Anda memiliki kurang dari kredit bintang, Anda mungkin, di mata bank, proposisi berisiko."
Jika kredit Anda di bawah sangat baik, Anda mungkin melukai diri sendiri dengan pinjaman buruk.
"Anda mungkin tidak dapat memenuhi syarat untuk suku bunga rendah yang tersedia bagi kebanyakan orang sekarang, dan Anda tidak ingin membayar lebih dari yang Anda harus atau seharusnya untuk biaya meminjam uang itu," kata Pareto.
Pembeli rumah pertama kali harus mengetahui skor kredit mereka; jika rendah mereka harus memperbaikinya. Bayar tagihan Anda tepat waktu, jangan ambil cicilan utang baru dan jangan mengajukan kartu kredit baru atau batalkan yang lama, saran Molony.
Pembeli membutuhkan dana yang cukup untuk menutupi uang muka sekitar 20 persen dari harga pembelian atau bank mungkin "bahkan tidak melihat Anda," kata Pareto.
Uang muka rata-rata untuk pembiayaan pembeli rumah pertama kali melalui pinjaman Administrasi Perumahan Federal hanya 4 persen dari harga pembelian, catat Molony. Banyak pembeli pertama kali akan meminta bantuan keluarga mereka dengan uang muka.
"Terus terang, Bank Nasional Ibu dan Ayah adalah cara yang sangat tradisional yang digunakan pemilik rumah untuk melakukan pembelian," katanya. Mengacu pada survei tahunan NAR tentang pembeli rumah dan penjual, Molony berkata, "Ketika kami bertanya pembeli rumah pertama kali, 'Apa yang Anda gunakan untuk uang muka Anda?' 76 persen mengatakan tabungan. Dua puluh empat persen - hadiah dari saudara atau teman, dan biasanya itu hadiah dari orang tua mereka."
Pembeli juga membutuhkan uang tunai untuk menutup biaya, yang bervariasi secara geografis dan berdasarkan transaksi, kata Molony. Mengharapkan biaya penutupan 5 persen dari nilai rumah.
Secara keseluruhan, seorang calon pembeli harus menghitung 25 persen dari pendapatan kotornya untuk pokok hipotek dan bunga. "Itu akan membuatmu nyaman," kata Molony.
Tanda-tanda Pasar Pembeli
Juru bicara National Association of Realtors Walter Molony mencantumkan tanda-tanda ini sebagai ukuran kapan siklus real estat beralih ke pasar pembeli:
Persediaan perumahan dan persediaan bulan, atau pasar tepat waktu, stabil atau sedikit meningkat; penjual mungkin lebih termotivasi untuk menegosiasikan ketentuan. Pasokan enam bulan secara kasar seimbang antara pembeli dan penjual, tetapi peningkatan persediaan yang cepat atau pasar tepat waktu di luar norma musiman bisa menjadi tanda pasar pembeli.
Harga rumah stagnan atau naik kurang dari titik persentase di atas inflasi. Turunnya harga secara tajam meningkatkan keterjangkauan tetapi bisa menjadi bendera merah dari kondisi perumahan dan ekonomi lokal yang buruk. Keuntungan harga jangka panjang normal di pasar seimbang adalah 1 hingga 2 poin persentase di atas inflasi yang diukur dengan Indeks Harga Konsumen.
Hubungan antara suku bunga hipotek, harga rumah, dan pendapatan memungkinkan Anda membelanjakan kurang dari 25 persen penghasilan kotor untuk pokok dan bunga hipotek.
Penciptaan lapangan kerja di pasar lokal memberikan kepercayaan dan bantuan kepada pembeli rumah. Ekonomi yang buruk membuatnya lebih mudah untuk membeli, tetapi kehilangan pekerjaan dan populasi yang berkelanjutan berarti perlu waktu lebih lama dari biasanya untuk menjual dengan untung. Dengan pertumbuhan harga normal, sebagian besar pembeli membangun ekuitas yang cukup dalam tiga hingga lima tahun untuk melakukan perdagangan.