Rasio Hasil Hutang

Hasil adalah istilah lain untuk pengembalian. Misalnya, hasil obligasi adalah tingkat bunga nominal atau kupon dibagi dengan harga beli. Dalam investasi properti komersial, hasil utang adalah ukuran risiko yang melekat dalam pinjaman dan telah menggantikan tolok ukur sebelumnya dari nilai pinjaman ke nilai.

Rasio Pinjaman terhadap Nilai

Di masa lalu, pemberi pinjaman menghitung jumlah yang mereka siap pinjamkan sebagai persentase dari nilai properti. Sebelum tahun 2000, rasio pinjaman terhadap nilai adalah 70 persen, sehingga properti yang bernilai $ 1 juta dapat menarik pinjaman hingga $ 700.000. Selama periode dari 2003 hingga 2007, persaingan dari investor obligasi yang mencari investasi properti komersial yang baik mendorong rasio pinjaman terhadap nilai setinggi 82 persen, dan harga properti naik secara signifikan. Ketika nilai properti mulai turun, peminjam berhutang lebih dari nilai propertinya, situasi yang dikenal sebagai ekuitas negatif.

Pendapatan Operasional Bersih

Pendapatan operasional bersih dari properti komersial adalah pendapatan kotor yang diterima dari properti setiap tahun dikurangi biaya operasi. Penghasilan kotor mencakup semua penghasilan dari properti, seperti pendapatan sewa, biaya parkir, dan penerimaan dari mesin penjual otomatis. Pengeluaran operasional tidak termasuk pengeluaran modal atau bunga untuk pembelian properti, tetapi mencakup barang-barang seperti asuransi, perbaikan, pemeliharaan, dan utilitas. NOI properti setara dengan laba bersih suatu bisnis dan merupakan faktor penting dalam rasio investasi utama.

Rasio Cakupan Layanan Hutang

Rasio cakupan layanan utang mengukur sejauh mana pendapatan dari properti mencakup biaya operasional dan pembayaran hipotek. Untuk menghitungnya, bagi pendapatan operasi bersih dengan total pembayaran hipotek untuk tahun tersebut. Hasil 1 adalah impas, dan sebagian besar pemberi pinjaman meminta rasio cakupan utang minimum 1,1 untuk pinjaman komersial dan setinggi 1,3. Dalam praktiknya, ini berarti bahwa jika biaya hipotek suatu properti berjumlah $ 300.000 per tahun, NOI harus setidaknya $ 330.000 dan lebih disukai $ 390.000.

Rasio Hasil Hutang

Rasio hasil utang dan rasio cakupan layanan utang telah menjadi faktor terpenting yang dipertimbangkan pemberi pinjaman hipotek komersial ketika memutuskan apakah akan berinvestasi di properti. Rasio hasil utang menunjukkan NOI sebagai persentase dari total jumlah pinjaman, sehingga pinjaman sebesar $ 10 juta dan NOI sebesar $ 1 juta menghasilkan rasio hasil utang sebesar 10 juta dibagi dengan 1 juta, atau 10 persen. Semakin tinggi rasio hasil utang, semakin menarik investasi untuk pemberi pinjaman. Sebagian besar penyedia hipotek menetapkan rasio hasil utang minimum 10 persen, tetapi beberapa bersikeras 11 atau 12 persen di pasar yang bergejolak.