Daftar Isi:
- Ekor Dua Kali
- Siapa yang Membawa Pembeli?
- Ketika Sesuatu Bisa Menjadi Lengket
- Semakin spesifik semakin baik
Tapak dengan ringan saat mempertimbangkan apakah akan menjual dalam periode perlindungan daftar setelah tanggal kedaluwarsa listing rumah Anda, karena Anda dapat berutang komisi kepada broker listing sebelumnya. Selain meninjau bahasa perjanjian listing Anda dengan hati-hati, Anda mungkin perlu berkonsultasi dengan pengacara real estat untuk menentukan apakah Anda dapat menjual setelah listing berakhir tanpa harus membayar komisi. Jumlah waktu yang Anda tunggu dan bagaimana Anda menemukan pembeli dapat memengaruhi apakah Anda berutang komisi kepada broker daftar sebelumnya. Masa tunggu bisa berlangsung beberapa bulan atau diabaikan sama sekali.
Ekor Dua Kali
Klausul perlindungan pencatatan dalam perjanjian pencatatan real estat melindungi kepentingan broker. Ini mencegah kolusi antara pembeli dan penjual. Penjual yang tidak bermoral mungkin menggunakan layanan broker untuk mendapatkan penawaran pembeli, kemudian pergi ke belakang broker dan menjual ke salah satu pembeli tanpa membayar komisi pencatatan. Kerangka waktu yang dilindungi, yang dikenal sebagai periode "ekor", adalah jumlah waktu yang harus ditunggu penjual setelah perjanjian pencatatan berakhir sebelum memasuki perjanjian dengan pembeli. Periode ini bervariasi berdasarkan kontrak dan broker, tetapi biasanya berlangsung selama 90 hari. Harvey Jacobs dari Washington Post merekomendasikan periode tunggu sesingkat mungkin, seperti 30 hari.
Siapa yang Membawa Pembeli?
Periode ekor sering disalahpahami. Ini tidak selalu mencegah Anda menjual rumah Anda, tetapi itu dapat membatasi siapa Anda dapat menjual tanpa berutang komisi kepada pialang Anda sebelumnya. Secara umum, menjual kepada pembeli yang diadakan oleh broker, atau yang secara aktif melihat rumah Anda selama periode listing, dapat memberikan hak kepada broker listing untuk mendapatkan komisi. Meskipun bahasa dalam daftar kontrak berbeda-beda, banyak pernyataan khusus tentang apa yang diperlukan.
Ketika Sesuatu Bisa Menjadi Lengket
Jika Anda memutuskan untuk menjual rumah Anda sebelum periode ekor pada listing Anda berakhir, Anda mungkin tidak perlu membayar komisi jika Anda menjual kepada pembeli yang Anda temui setelah listing berakhir, yang datang kepada Anda tanpa bantuan dari broker. Misalnya, Anda mungkin menemukan pembeli sendiri melalui Internet atau rujukan teman, setelah cantuman berakhir. Namun, jika pembeli itu terkait dengan darah, perkawinan, atau bisnis dengan pembeli yang sebelumnya melihat rumah atau mengajukan penawaran selama periode listing, Anda mungkin harus membuktikan bahwa tidak ada kolusi.
Semakin spesifik semakin baik
Ketidakjelasan dalam klausul perlindungan kontrak dapat menguntungkan Anda jika Anda memutuskan untuk menjual dalam periode ekor. Pengadilan biasanya menggunakan bahasa kontrak terhadap pihak yang menyusunnya, oleh karena itu, jika perusahaan broker menulis kontrak tanpa merinci secara spesifik, pengadilan mungkin juga membaca kontrak sesuai dengan interpretasi penjual. Misalnya, dalam kasus Tennessee 2007, pengadilan memutuskan mendukung penjual yang menjual rumahnya kepada pembeli yang melihat properti satu hari setelah listing berakhir. Karena perusahaan pialang menyusun kontrak yang menyatakan bahwa klausa berlaku untuk pembeli yang melihat rumah dalam periode listing, dan tidak ada perpanjangan tertulis untuk listing tersebut, penjual tidak perlu membayar komisi.