Daftar Isi:
- Proses Penyitaan
- Keterlibatan Penyewa dalam Gugatan
- Melindungi Penyewa di Penyitaan
- Penggusuran Pasca-Penyitaan
Jika satu-satunya hubungan Anda dengan negara bagian Indiana adalah dengan menonton sepak bola Notre Dame atau mengingat Ron Howard yang berusia 6 tahun yang sedang menyanyikan pujian Gary, Indiana, dalam "The Music Man," Anda mungkin tidak menyadari bahwa Indiana menderita dari tingkat penyitaan tertinggi di negara ini pada awal krisis penyitaan pada tahun 2006, menurut sebuah penelitian tahun 2007, "My Old Indiana Home: Studi tentang Naiknya Tingkat Penyitaan" dari University of Southern Indiana. Baik proses penyitaan dan hak-hak penyewa terkait di Negara Hoosier dijabarkan dalam undang-undang federal dan negara bagian.
Proses Penyitaan
Penyitaan di Amerika Serikat dapat berupa peradilan (di pengadilan) atau non-peradilan (administratif). Di Indiana, penyitaan bersifat yudisial. Sejak 2011, pemberi pinjaman yang disita harus mengirim pemberitahuan kepada peminjam yang menunggak setidaknya 30 hari sebelum mengajukan tindakan penyitaan di pengadilan. Mereka memulai tindakan penyitaan dengan mengajukan gugatan dan merekam apa yang dikenal sebagai "lis pendens," atau pemberitahuan gugatan yang tertunda. Pihak-pihak yang disebutkan memiliki hak untuk meminta konferensi penyelesaian untuk mengejar alternatif penyitaan, seperti modifikasi pinjaman. Pengadilan pada akhirnya mengeluarkan putusan untuk atau menentang penyitaan, dan, jika yang pertama, memerintahkan penjualan properti.
Keterlibatan Penyewa dalam Gugatan
Penyitaan pemberi pinjaman di Indiana dapat mencakup pemilik properti dan penyewa dalam penyitaan karena perjanjian sewa sebenarnya merupakan kepentingan dalam properti. Tujuan pemberi pinjaman termasuk penyewa dalam aksinya adalah untuk mengakhiri hak penyewa yang terkait dengan properti - yaitu, untuk mengakhiri sewa. Namun, sebagian besar pemberi pinjaman mengajukan hanya terhadap peminjam, terutama karena undang-undang federal 2009 melarang pemberi pinjaman mengakhiri sewa setelah penyitaan mulai berlaku.
Melindungi Penyewa di Penyitaan
Federal yang melindungi penyewa di penyitaan Act 2009 mengharuskan pemberi pinjaman dan pembeli penyitaan untuk menghormati sewa perumahan yang ada setelah penyitaan. Satu-satunya pengecualian untuk persyaratan ini adalah ketika properti penyitaan dibeli oleh individu yang berniat untuk menempati unit sewaan sendiri. Pada penghentian suatu sewa atau untuk penyewa tanpa sewa, menyita pemberi pinjaman dan semua pemilik baru lainnya, termasuk mereka yang berniat untuk menempati unit, harus memberikan pemberitahuan kepada penyewa 90 hari sebelum memulai gugatan pengusiran.
Penggusuran Pasca-Penyitaan
Pemberi pinjaman penyitaan atau pembeli penyitaan lainnya memiliki hak di Indiana untuk mengakhiri masa sewa setelah penyitaan tanpa alasan - yaitu, tanpa alasan terkait sewa seperti kegagalan membayar sewa. Setelah pemberitahuan 90 hari yang diwajibkan oleh hukum federal, seorang pemilik mengejar penggusuran di Indiana dengan mengajukan gugatan pengusiran, yang disebut sebagai penangkal tidak sah, di pengadilan. Penyewa diberikan pemeriksaan. Jika disetujui, penggusuran dilakukan oleh sheriff county yang pertama kali memposting properti dan kemudian secara paksa memindahkan semua penghuni yang tersisa.