Cara Menghitung Bunga Hipotek

Jika Anda meminjam $ 200.000 dengan tingkat bunga 6 persen per tahun, itu bunga $ 12.000 per tahun. Jika pinjaman berlangsung 30 tahun, itu bunga $ 360.000. Namun, ada cara yang lebih kompleks tetapi menguntungkan untuk menghitung jumlah bunga yang Anda bayar pada hipotek. Ini mempertimbangkan fakta bahwa setiap kali Anda melakukan pembayaran, jumlah pinjaman Anda berkurang, dan itu hanya membebani Anda dengan uang yang masih tersisa untuk dibayar kembali.

Total bunga hipotek seringkali lebih besar daripada jumlah yang dipinjam. Kredit: AlexRaths / iStock / Getty Images

Jumlah Pembayaran dan Tingkat Bunga

Saat Anda menghitung bunga hipotek, input pertama ke dalam perhitungan adalah panjang hipotek Anda, atau jumlah pembayaran Anda akan mendapat pinjaman. Misalnya, hipotek 30 tahun biasanya membutuhkan satu pembayaran sebulan selama 30 tahun, atau 360 pembayaran. Input selanjutnya ke dalam perhitungan adalah suku bunga. Kebanyakan pemberi pinjaman mengutip bunga pinjaman sebagai persentase tahunan. Saat Anda melakukan pembayaran bulanan, Anda harus melakukannya mengkonversi suku bunga tahunan ke suku bunga bulanan dengan membaginya dengan 12. Misalnya, jika tingkat bunga tahunan adalah 6 persen, tingkat bulanan adalah setengah dari 1 persen, atau 0,005.

Jumlah Pembayaran Bulanan

Meskipun pembayaran hipotek bulanan Anda biasanya tetap sama, jumlah bunga yang Anda bayar setiap bulan berbeda. Ini membuat perhitungan jumlah pembayaran bulanan Anda agak rumit. Untuk menghitung pembayaran bulanan termasuk bunga, gunakan formula SEBUAH = P{r(1 + r)^n / (1 + r)^n - 1}, di mana SEBUAH adalah pembayaran bulanan, P adalah jumlah pinjaman, r adalah tingkat bunga bulanan dan n adalah jumlah pembayaran. Untuk pinjaman $ 200.000 dengan bunga 6 persen selama 30 tahun, P adalah 200.000, r adalah 0,005, dan n adalah 360:

SEBUAH = 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Pokok dan Bunga Bulanan

Dengan hipotek biasa, jumlah bunga yang Anda bayar setiap bulan turun setiap kali pembayaran, karena pemberi pinjaman membebankan bunga hanya atas pokok pinjaman yang belum dibayar. Misalnya, pembayaran pinjaman pertama Anda termasuk bunga atas jumlah penuh pinjaman, atau 0.005 waktu $200,000, yang mana $1,000. Jika pembayaran bulanan Anda $1,199.10, kemudian $1,000 pergi ke bunga dan $199.10 menuju kepala sekolah. Ini membawa saldo pinjaman ke $199,800.90, jumlah yang akan Anda bayar bunga untuk pembayaran berikutnya. Total bunga lebih dari 30 tahun adalah $231,676.38.

Jadwal Amortisasi dan Jumlah Bunga

Selain bunga pinjaman, banyak kreditur membebankan biaya, yang biasanya disebut biaya penutupan dengan hipotek. Namun, biaya dan suku bunga bervariasi di antara pemberi pinjaman, dan mungkin sulit untuk membandingkan penawaran dengan suku bunga yang berbeda dan biaya penutupan yang berbeda. Untuk menyederhanakan proses ini, banyak kreditur menambahkan biaya penutupan ke jumlah pinjaman dan memberi Anda tingkat persentase tahunan pinjaman Anda yang dapat Anda gunakan untuk membantu memilih penawaran pinjaman terbaik. Sebagai contoh, BankRate.com memperkirakan biaya penutupan pada pinjaman contoh menjadi $ 4.800, menghasilkan April 6,223 persen.

Tingkat Bunga Hipotek Disesuaikan

Dengan hipotek yang dapat disesuaikan, suku bunga Anda dapat berubah setiap saat. Untuk menghitung bunga hipotek, pertimbangkan setiap periode pinjaman dengan suku bunga konstan sebagai pinjaman terpisah, lalu jumlah pembayaran bunga untuk setiap periode. Misalnya, jika tingkat bunga 4 persen selama lima tahun dan kemudian naik hingga 5 persen, hitung bunga sebesar 4 persen berdasarkan pinjaman lima tahun, kemudian hitung bunga sebesar 5 persen pada pinjaman 25 tahun untuk saldo pokok pada akhir periode lima tahun pertama.