Daftar Isi:
Pembiayaan pemilik terjadi ketika pemilik properti nyata setuju untuk menerima pembayaran langsung dari pembeli alih-alih menerima harga pembelian secara sekaligus dari lembaga pemberi pinjaman. Pembeli biasanya langsung pindah, tetapi tidak menerima hak sampai ia menyelesaikan semua pembayaran. Pengaturan ini umumnya dikenal sebagai kontrak tanah. Meskipun undang-undang Carolina Selatan yang mengatur kontrak tanah serupa dengan yang ada di negara bagian lain, mereka memang mengandung ciri-ciri khas.
Hipotek dan Hak Gadai
Pembeli berdasarkan kontrak pertanahan mengambil hak atas tanah yang terkena hipotek atau hak gadai yang sudah ada sebelumnya di properti. Akibatnya, pembeli harus melakukan pencarian judul di kantor catatan tanah county sebelum kontrak ditandatangani, dan sebelum ia mengambil judul ke properti. Jika properti dikenakan hipotek atau hak gadai yang tercatat pada saat penjual mengalihkan hak miliknya, pembeli mengambil properti itu, tetapi memiliki klaim hukum terhadap penjual atas kerusakan. Jika hipotek atau hak gadai tidak dicatatkan, itu akan padam ketika hak berpindah kepada pembeli, meskipun hipotek atau pemegang hak gadai masih akan memiliki klaim tanpa jaminan terhadap penjual untuk jumlah yang belum dibayar.
Default
Carolina Selatan menawarkan lebih sedikit perlindungan formal kepada pembeli berdasarkan kontrak tanah daripada hukum banyak negara bagian lainnya. Hal ini memungkinkan kontrak tanah untuk memuat ketentuan penyitaan yang memberi hak kepada penjual untuk mengambil alih properti tanpa menyita atau membayar kompensasi jika pembeli gagal bayar kapan saja selama periode pembayaran angsuran. Ini berarti bahwa pembeli tidak memiliki ekuitas di rumah sampai ia mengambil hak secara hukum. Pembeli dan penjual bebas untuk menegosiasikan pengaturan yang lebih adil dalam kontrak tanah.
Bantuan Merata
Karena konsekuensi keras dari penyitaan, pembeli yang kehilangan semua pembayaran dalam kontrak tanah dapat mengajukan banding ke pengadilan ekuitas untuk mendapatkan keringanan. Meskipun tidak ada perlindungan hukum yang ada untuk membantu pembeli yang kehilangan, kasus South Carolina 2002 dari Lewis v. Premium Inv. Corp menetapkan bahwa pengadilan Carolina Selatan memiliki hak untuk memaksa penjual untuk menyita, menjual properti pada penjualan yudisial dan mengembalikan hasil lebih dari utang beredar pembeli kepada pembeli, sehingga menjaga ekuitas pembeli. Pengadilan juga menetapkan bahwa pengadilan dapat memberi pembeli kesempatan kedua untuk memiliki properti jika ia membayar pemilik baru jumlah utangnya dalam periode penebusan tertentu yang ditetapkan oleh pengadilan. Pemulihan ini diberikan oleh pengadilan hanya jika fakta-fakta kasus mengindikasikan bahwa ketidakadilan akan terjadi.
Transfer Judul
Setelah pembeli menyelesaikan semua pembayaran, penjual berkewajiban untuk mentransfer hak kepada pembeli. Sebagian besar kontrak tanah mensyaratkan penjual untuk memberikan "hak yang dapat dipasarkan", yang berarti bahwa tidak ada hak gadai atau hipotek yang beredar di properti. Jika penjual gagal untuk mentransfer hak milik, atau jika ia mentransfer hak dengan cacat, seperti hipotek yang belum dibayar, pembeli dapat menuntut bantuan. Dia dapat meminta ganti rugi dari penjual, seperti jumlah hipotek yang belum dibayar, atau dia dapat meminta pengadilan untuk memerintahkan kantor catatan tanah county untuk mentransfer hak milik kepadanya.