Daftar Isi:
- Pendekatan Penghasilan
- Pendekatan Perbandingan Penjualan
- Pendekatan Biaya
- Memilih Metode Penilaian yang Tepat
Ada tiga metode utama untuk menilai real estat komersial, dan masing-masing menawarkan keuntungan. Ini terdiri dari pendekatan pendapatan, pendekatan perbandingan penjualan dan pendekatan biaya. Pendekatan ideal untuk properti komersial Anda akan tergantung pada lokasi dan jenis properti.
Pendekatan Penghasilan
Pendekatan pendapatan, juga dikenal sebagai pendekatan kapitalisasi pendapatan, adalah cara paling umum untuk menilai real estat komersial. Prosesnya melibatkan penetapan nilai berdasarkan pendapatan properti, dan ini dicapai dengan menggunakan tingkat kapitalisasi (cap rate). Tingkat kapitalisasi sangat penting rasio pendapatan terhadap nilai pasar, dan pendapatan serta nilai pasar seperti itu diketahui dengan menganalisis properti serupa di daerah tersebut. Setelah itu, investor kemudian dapat memperkirakan nilai pasar properti komersialnya dengan membagi pendapatan tahunannya dengan nilai kapitalisasi. Jadi, jika pendapatan tahunan properti adalah $ 100.000, dan tingkat kapitalisasi adalah 10 persen, maka properti akan bernilai $ 1 juta.
Pendekatan Perbandingan Penjualan
Pendekatan penjualan kemungkinan merupakan metode paling sederhana untuk penilaian properti komersial. Ini melibatkan mengambil survei properti komersial di dekatnya. Harga jual properti-properti ini kemudian dicatat. Properti komersial investor kemudian mengambil rata-rata harga jual ini, dan menyesuaikannya naik atau turun berdasarkan ukuran persegi. Penyesuaian lebih lanjut dapat dilakukan untuk mempertimbangkan peningkatan gedung, seperti peningkatan parkir.
Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya adalah metode yang lebih kompleks dari penilaian real estat komersial. Pertama-tama dibutuhkan estimasi nilai tanah properti, atau nilai tanpa bangunan. Kemudian, biaya membangun replika yang tepat dari bangunan ditambahkan ke estimasi nilai tanah ini. Kemudian, nilai depresiasi diperhitungkan, yang dapat direpresentasikan sebagai fungsi dari umur bangunan. Semakin baru properti, semakin dapat diandalkan estimasi.
Memilih Metode Penilaian yang Tepat
Jika Anda baru mengenal investasi real estat komersial, sebaiknya Anda memahami masing-masing dari tiga metode utama penilaian properti. Dengan melakukannya, Anda mungkin menemukan bahwa penilaian Anda dan estimasi penilai properti berbeda. Lebih jauh, masing-masing dari tiga metode memiliki kelebihan mereka. Pendekatan biaya menguntungkan bagi mereka yang propertinya terletak jauh dari perkembangan yang sama, dan dengan demikian harga jual dan tingkat kapitalisasi tidak dapat dibandingkan. Pendekatan pendapatan langsung jika Anda memiliki data untuk tarif topi, tetapi tidak ideal untuk menilai bangunan apartemen, karena tingkat kekosongan berfluktuasi. Dalam kasus seperti itu, pendekatan perbandingan penjualan akan menjadi yang paling ideal.