Apa itu Premi Asuransi Hipotek?

Administrasi Perumahan Federal tidak berasal dari pinjaman atau membelinya seperti Fannie Mae dan Freddie Mac. Sebagai gantinya, FHA mengasuransikan hipotek, yang berarti FHA membayar kerugian bank jika pinjaman Anda macet - seperti halnya perusahaan asuransi otomatis membayar klaim Anda dalam suatu tabrakan. Tentu saja, uang itu harus datang dari suatu tempat. Untuk mendanai potensi kerugiannya, FHA meminta peminjam untuk membayar dua jenis premi asuransi hipotek: MIP dimuka digulirkan ke pinjaman pada saat penutupan dan MIP bulanan dibayarkan bersamaan dengan pembayaran hipotek bulanan.

MIP adalah asuransi hipotek khusus untuk pinjaman yang dijamin FHA. Kredit: doockie / iStock / Getty Images

Asuransi Terhadap Default Peminjam

Tidak seperti hipotek konvensional, pinjaman yang dijamin FHA memerlukan uang muka hanya 3,5 persen untuk ditutup. Ini membuat pinjaman FHA menjadi proposisi yang berisiko. Jika harga rumah turun sedikit, hasil penjualan mungkin tidak cukup untuk menutup biaya pinjaman jika bank harus menutup. Untuk menutupi kerugiannya, FHA mengumpulkan MIP dari setiap peminjam dan membayar mereka ke dalam pot uang tunai yang dikenal sebagai dana Mutual Mortgage Insurance. FHA menggunakan dana MMI untuk membayar kerugian kreditur jika Anda gagal membayar pinjaman Anda. Tanpa uang ini, FHA tidak akan dapat mengasuransikan pinjaman dengan uang muka yang rendah.

Semua orang membayar

MIP wajib untuk semua pinjaman FHA terlepas dari jumlah pinjaman peminjam. Namun, peminjam dengan uang muka yang lebih besar membayar MIP untuk periode waktu yang lebih singkat. Jadi, jika Anda meletakkan kurang dari 10 persen, seperti kebanyakan peminjam FHA, Anda harus membayar MIP untuk seluruh umur pinjaman. Jika Anda meletakkan 10 persen atau lebih, Anda membayar MIP selama 11 tahun atau sampai akhir masa pinjaman, mana yang terjadi lebih dulu.

MIP di muka Dibayar saat Penutupan

Semua peminjam FHA membayar MIP dimuka, atau UFMIP, pada saat penutupan. Suku bunga adalah 1,75 persen dari jumlah pinjaman terlepas dari jangka waktu pinjaman atau ukuran uang muka. Jadi, jika Anda meminjam $ 200.000, MIP dimuka Anda akan menjadi $ 3.500 terlepas dari apakah Anda memiliki pinjaman 15 atau 30 tahun. FHA secara otomatis menambahkan pembayaran ke saldo pinjaman Anda pada saat penutupan - Anda tidak perlu membayar tunai. UFMIP adalah biaya satu kali. Setelah Anda membayarnya, Anda tidak akan diminta untuk uang ini lagi.

MIP Tahunan Dibayar Bulanan

MIP Tahunan lebih rumit karena tarif bervariasi sesuai dengan jangka waktu hipotek Anda dan ukuran uang muka Anda. Juga, FHA mengubah tingkat MIP tahunan dengan frekuensi relatif, sehingga pinjaman yang berasal dari tahun 2010 akan memiliki tingkat yang berbeda dari pinjaman tahun 2015. Pada saat publikasi, pinjaman 30 tahun dengan uang muka minimum 3,5 persen memiliki biaya MIP tahunan 0,85 persen dari jumlah pinjaman. Peminjam dengan hipotek 15 tahun memiliki tarif mulai dari 0,45 hingga 0,95 persen. Meskipun disebut MIP tahunan, Anda sebenarnya membayar premi dalam 12 angsuran yang sama termasuk dalam pembayaran hipotek bulanan Anda.

Membatalkan MIP pada Pinjaman yang Lebih Lama

Jika pinjaman Anda ditutup sebelum 3 Juni 2013, FHA secara otomatis membatalkan MIP ketika rasio pinjaman terhadap nilai Anda, atau LTV, mencapai 78 persen. LTV Anda adalah jumlah yang tersisa untuk membayar pinjaman Anda dibagi dengan penilaian rumah terakhir FHA yang diketahui - ini biasanya merupakan harga pembelian. Jadi, jika Anda meminjam $ 200.000 untuk membeli rumah $ 210.000, LTV Anda adalah 95 persen. Ketika Anda membayar pinjaman menjadi $ 163.000, LTV Anda turun di bawah 78 persen dan MIP jatuh. Untuk pinjaman 30 tahun, Anda harus membayar MIP selama setidaknya 60 bulan sebelum FHA membatalkan pembayaran. Pada pinjaman yang ditutup setelah 3 Juni 2013, tidak ada cara untuk membatalkan MIP kecuali dengan melunasi saldo pinjaman sepenuhnya.