Apakah Harga Hipotek Berlipat Bulanan?

Suku bunga pada hipotek standar tidak majemuk bulanan, karena bunga pinjaman seperti itu tidak majemuk sama sekali. Biaya hipotek standar bunga sederhana setiap bulan. Ini berarti bahwa setiap bulan, Anda membayar semua bunga jatuh tempo, jadi tidak ada bunga yang belum dibayar untuk majemuk. Ini bagus untuk peminjam, karena itu berarti setiap pembayaran membawa mereka lebih dekat untuk memiliki rumah mereka secara langsung. Yang mengatakan, ada satu jenis hipotek yang memungkinkan untuk peracikan - yang disebut pinjaman amortisasi negatif.

Cara Kerja Senyawa

Compounding mengacu pada pengambilan bunga yang telah diakumulasikan pada pinjaman dan menambahkannya ke saldo pinjaman, sehingga Anda akhirnya membayar bunga dengan bunga. Misalnya, Anda meminjam $ 100 selama setahun dengan bunga tahunan 6 persen, ditambah setiap bulan. Tingkat tahunan 6 persen diterjemahkan menjadi 0,5 persen sebulan - 6 persen dibagi 12. Setelah bulan pertama, Anda akan dikenai bunga 50 sen-- 0,5 persen dari $ 100. 50 sen ditambahkan ke saldo pinjaman Anda, menjadikannya $ 100,50. Bulan berikutnya, Anda akan dikenai bunga 50,25 sen - 0,5 persen dari $ 100,50. Dengan kata lain, Anda sekarang dikenakan bunga atas bunga bulan sebelumnya. Begitulah cara peracikan bekerja. Saldo kartu kredit menghasilkan bunga majemuk, dan uang yang Anda setor dalam rekening berbunga menghasilkan bunga majemuk. Namun, hipotek standar tidak berkembang.

Hipotek dan Bunga Sederhana

Menentukan Pembayaran Anda

Pemberi pinjaman hipotek menggunakan formula amortisasi untuk menetapkan pembayaran bulanan Anda berdasarkan tiga faktor:

• Jumlah uang yang Anda pinjam, jumlah Kepala Sekolah.
• Panjangnya jangka waktu pinjaman, seperti 15 tahun atau 30 tahun.
• Itu suku bunga atas pinjaman.

Setiap pembayaran bulanan pada hipotek Anda cukup untuk menutupi semua bunga yang beredar, serta sebagian dari kepala sekolah. Tindakan amortisasi bunga pinjaman selama umur pinjaman Anda membagi bunga ke setiap pembayaran pokok. Karena tidak ada bunga yang belum dibayar setelah setiap pembayaran bulanan, tidak ada bunga majemuk. Misalnya, Anda mengambil hipotek $ 100.000 selama 30 tahun dengan bunga tahunan 6 persen, dikenakan biaya 0,5 persen per bulan. Formula amortisasi akan memberi Anda prinsip bulanan plus pembayaran bunga sebesar $ 599,55.

Memecah Pembayaran

Ketika pembayaran pertama Anda jatuh tempo, Anda berhutang penuh $ 100.000, sehingga Anda akan dikenakan bunga senilai $ 500, atau 0,5 persen dari $ 100.000. Sisa pembayaran pertama Anda - $ 99,55 - digunakan untuk mengurangi pokok Anda. Saldo pinjaman Anda turun menjadi $ 99.900,45. Sekali lagi, Anda tidak memiliki minat yang belum dibayar, jadi tidak ada bunga majemuk.

Pembayaran kedua Anda akan mencakup bunga 0,5 persen pada $ 99.900,45, yaitu $ 499,50. Sisa pembayaran bulanan Anda - 100,05 - digunakan untuk mengurangi pokok. Dengan setiap pembayaran berikutnya, jumlah bunga yang Anda bayar turun, sedangkan jumlah pokok yang Anda bayar naik. Ini berlanjut sampai pembayaran terakhir, yang terdiri dari bunga hanya $ 2,98 dan pokok pokok $ 596,57.

The One Exception

Satu-satunya jenis hipotek itu bisa melibatkan peracikan adalah salah satu yang memungkinkan amortisasi negatif. Ini adalah hipotek tidak standar atau "eksotis" di mana pemberi pinjaman memungkinkan, tetapi tidak mengharuskan Anda membayar kurang dari bunga yang masih harus dibayar atas pinjaman setiap bulan selama satu atau dua tahun pertama pinjaman. Dalam kasus seperti itu, bagian bunga yang belum dibayar akan ditambahkan kembali ke saldo pinjaman, dan hasilnya adalah bunga majemuk.

Cara Kerja Neg-Am Mortgages

Katakanlah Anda memiliki pinjaman 30 tahun, $ 100.000, 6 persen seperti yang dijelaskan sebelumnya, tetapi pemberi pinjaman Anda mengatakan Anda dapat melakukan pembayaran minimum hanya $ 400 per bulan. Pada saat pembayaran pertama Anda, Anda berhutang $ 500 dalam bentuk bunga. Jika Anda melakukan pembayaran minimum, akan ada $ 100 dalam bunga yang belum dibayar, yang akan bertambah, meningkatkan saldo Anda menjadi $ 100.100. Bulan berikutnya, Anda berhutang bunga $ 500,50. Anda membayar $ 400 lagi, dan sisa $ 100,50 saldo Anda, dan sebagainya. Dalam pinjaman amortisasi negatif, senyawa bunga setiap bulan.

Pada titik tertentu, hipotek "neg-am" dikonversi menjadi pinjaman yang diamortisasi sepenuhnya - artinya pembayaran Anda diatur ulang sehingga mereka akan mencakup pokok dan bunga, seperti hipotek biasa. Jika pinjaman dalam contoh dikonversi menjadi amortisasi penuh setelah satu tahun, saldo Anda akan menjadi sekitar $ 101.128. Selama 29 tahun sisa pinjaman, pembayaran Anda akan menjadi sekitar $ 614. Jika konversi datang setelah dua tahun, saldo Anda akan menjadi $ 102.431, dan pembayaran Anda akan menjadi sekitar $ 630.

Shock Pembayaran

Ketika hipotek neg-am dikonversi menjadi amortisasi penuh, pembayaran bulanan biasanya naik secara substansial.Dalam contoh itu, kenaikannya jauh di atas 50 persen. Beberapa dari ini adalah karena efek bunga majemuk, tetapi faktor terbesar dalam peningkatan adalah bahwa pembayaran sebelumnya sangat rendah - bahkan tidak cukup untuk menutupi bunga. Spesialis hipotek menyebut kenaikan mendadak ini sebagai kejutan pembayaran, dan itu dapat memicu default jika peminjam tidak memiliki uang. Semakin lama periode neg-am di awal pinjaman, dan semakin besar kekurangan antara pembayaran bulanan awal dan jumlah pembayaran yang sepenuhnya diamortisasi, semakin besar guncangannya.